My se kompletně postaráme o Vaší nemovitost…
Vy si užívejte Váš život!

Správa bytů

Něco málo k tématu Ing. Jan Škurek >> <<

Pronájem nemovitostí je znám již řadu let. Nicméně nikdy nebyla situace tak příznivá, jako nyní. Kombinace extra výhodných úrokových sazeb a příznivých cen nemovitostí, dává jedinečnou možnost pro investování v této oblasti.

Jistě každý z nás se již zaobíral lákavou myšlenkou na vlastní nemovitost, kterou budu dlouhodobě pronajímat. Často jsme však takovou myšlenku zapudili z následujících důvodů:

  • Nemám zkušenosti s výběrem nemovitosti
  • Nemám dostatek prostředků na koupi nemovitosti
  • Nemám čas se starat o nájemníky a výběr nájemného
  • Nemám čas a zkušenosti starat se o tuto nemovitost

Řešením pro Vás může být naše společnost Prospeca.

Díky našim dlouholetým zkušenostem víme, že návratnost nemovitosti na pronájem závisí na několika klíčových aspektech, které jsou:

  • výběr nemovitosti
  • výběr nájemce a stanovení podmínek pronájmu
  • úspěšný výběr nájemného.

Výběr nemovitosti – při výběru nemovitosti klademe důraz nejen na cenu, ale i na celkový stav nemovitosti, její dispoziční řešení, umístění a potenciální odhad budoucí poptávky na pronájem i případný prodej. Samozřejmě vždy přihlížíme i k preferencím a očekáváním klienta. Pro výběr nemovitosti je zpracován našimi odborníky sofistikovaný skoring, který vyhodnocuje a porovnává jednotlivé investice do nemovitostí.

kro

Výběr nájemce – jsme si vědomi, že tento úkon je asi nejdůležitější a i nejvíce rizikový. Proto tomuto kroku věnujeme největší pozornost. Stejně jako u výběru nemovitostí, tak i u výběru nájemce je zpracován program, který porovnává a vyhodnocuje jednotlivé nájemce s přihlédnutím k jejich aktuální životní situaci, příjmům, rodinnému stavu apod. Na základě výsledků tohoto vyhodnocení jsou pak nastaveny individuální podmínky pronájmu (výše kauce, délka nájemní smlouvy, možnost opcí apod.).

 

 

Úspěšný výběr nájemného – i když delikvence při výběru nájemného je u nás minimální, přesto ji nelze nikdy zcela vyloučit. Pro tyto případy naši pracovníci z oddělení collections mají k dispozici právní podporu a předem zpracovaný manuál s jasně definovanou posloupností kroků a termínů při výběru nezaplaceného nájemného. V ojedinělých případech je navázána spolupráce se společností zabývající se vymáháním pohledávek.

 

Správa nemovitostí

Přepis bytu na majitele

Příprava nemovitosti na pronájem

Výběr nájemce

Technická správa bytu

Administrativní správa bytu

Ukončení nájmu

Právní poradenství

Klíč k úspěšnému pronájmu

Otázky a odpovědi

Ceník

Přepis bytu na majitele

  • Převzetí bytu (odečty, předávací protokol, klíče apod.)
  • Zajištění přepisu elektřiny, plynu a dalších medií na majitele
  • Označení schránky, zvonku, parkovacího stání apod.
  • Zajištění administrativních úkonů spojených s členstvím majitele v SVJ/družstvu (nový evidenční list, oznámení změn apod.)
  • Navedení plateb – zálohy za služby

Příprava nemovitosti na pronájem

  • Drobné úpravy;
  • kontrola funkčnosti spotřebičů, zásuvek, světel
  • kontrola funkčnosti vodovodních baterií, topení apod.
  • Kontrola vybavení bytu (nábytek)
  • provedení soupisu vybavení, popř. drobných závad
  • projednání návrhu nájemní (podnájemní) smlouvy s majitelem
  • běžný úklid

Výběr nájemce

  • nafocení bytu a domu
  • příprava a podání inzerátu
  • odpovědi na inzeráty
  • prohlídky bytu s nájemci
  • projednání nájemní (podnájemní) smlouvy s budoucími nájemci
  • podpis nájemní (podnájemní) smlouvy
  • výběr kauce, popř. prvního nájemného.

Technická správa bytu

  • předání bytu na základě předávacího protokolu
  • přepis elektřiny a plynu na nájemce
  • vedení evidence měřidel
  • drobné úpravy dle požadavků nájemce
  • řešení nahodilých problémů v bytě, drobné opravy
  • řešení havárií

Administrativní správa bytu

  • nahlášení změn počtu osob na SVJ a BD
  • obstarání nového evidenčního listu a předpisu záloh kontrola a evidence placených záloh na služby spojených s užíváním bytu
  • odečet vody, tepla
  • vedení technické dokumentace k bytu
  • vedení rozpočtu nákladů
  • příprava plánu oprav
  • komunikace s SVJ/BD
  • účast a hlasování dle pokynů příkazce na shromáždění vlastníků SVJ nebo na schůzi členů bytového družstva
  • řešení pojistných událostí
  • zajištění revizí a přístupu do bytu
  • kontrola výběru nájemného
  • zpracování zpráv pro pronajímatele
  • účetní a daňové poradenství
  • příprava podkladů pro daňové přiznání

Ukončení nájmu

  • převzetí bytu a vrácení (event. zápočet) kauce
  • úklid bytu a příprava na další pronájem
  • vyúčtování zaplacených záloh na služby po dobou nájmu

Právní poradenství

  • příprava nájemní (podnájemní) smlouvy
  • jednání s nájemce v případě neplacení nájmu
  • výzva k úhradě nájemného
  • vypovězení nájemní (podnájemní smlouvy)
  • vymáhání pohledávky

Klíč k úspěšnému pronájmu

Díky našim dlouholetým zkušenostem víme, že návratnost nemovitosti na pronájem závisí na několika klíčových aspektech, které jsou:

  • výběr nemovitosti
  • výběr nájemce a stanovení podmínek pronájmu
  • úspěšný výběr nájemného.

Výběr nemovitosti – při výběru nemovitosti klademe důraz nejen na cenu, ale i na celkový stav nemovitosti, její dispoziční řešení, umístění a potenciální odhad budoucí poptávky na pronájem i případný prodej. Samozřejmě vždy přihlížíme i k preferencím a očekáváním klienta. Pro výběr nemovitosti je zpracován našimi odborníky sofistikovaný skoring, který vyhodnocuje a porovnává jednotlivé investice do nemovitostí.

 

Výběr nájemce – jsme si vědomi, že tento úkon je asi nejdůležitější a i nejvíce rizikový. Proto tomuto úkonu věnujeme největší pozornost. Stejně jako u výběru nemovitostí, tak i u výběru nájemce je zpracován program, který porovnává a vyhodnocuje jednotlivé nájemce s přihlédnutím k jejich aktuální životní situaci, příjmům, rodinnému stavu apod. Na základě výsledků tohoto vyhodnocení jsou pak nastaveny individuální podmínky pronájmu (výše kauce, délka nájemní smlouvy, možnost opcí apod.).

Úspěšný výběr nájemného – i když delikvence při výběru nájemného je u nás minimální, přesto ji nelze nikdy zcela vyloučit. Pro tyto případy naši pracovníci z oddělení collections mají k dispozici  právní podporu a předem zpracovaný manuál s jasně definovanou posloupností kroků a termínů při výběru nezaplaceného nájemného. V ojedinělých případech je navázána spolupráce se společností zabývající se vymáháním pohledávek.

Otázky a odpovědi

Nejčastější dotazy klientů týkajících se pronájmu bytu

Jaký byt je nejlepší na pronájem?

Správná otázka, ale těžká odpovď. Jako u všeho záleží na poptávce v dané lokalitě a samozřejmě na pořizovací ceně  bytu a následném požadovaném výnosu z pronájmu. Obecně ale lze říci, že nejlépe se pronajímají byty v Praze, univerzitních městech, středočeském a ústeckém kraji. Jako ideální startovací byt na pronájem s ohledem na cenu a poptávku doporučujeme 1+kk nebo 2+kk.

Jak dlouho se odepisuje byt na pronájem?

Byt patří do 5. odpisové skupiny a odepisuje se 30 let.

Musím při pronájmu bytu podávat daňové přiznání?

Ano, pokud byl příjem z pronájmu vyšší než 6 tis. Kč.

Musí být u nájemného vystavena faktury?

Ne při fakturaci bez DPH, postačí jako doklad nájemní smlouva a příslušné doklady o přijetí nájemného (výpis z účtu, příjmový doklad). Pokud však fakturujete s DPH, pak je třeba faktury (daňového dokladu).

Jaké si mohu odpočítat výdaje u pronájmu?

V zásadě jsou 2 možnosti a to buď:

  • skutečné výdaje vynaložené na dosažení příjmu
  • procentem z příjmů (paušální výdaje).

Jaké jsou podmínky pro uplatnění paušálních výdajů?

Procentní částku lze uplatnit do výše 30 % z příjmů a max. do výše 600 tis. Kč. Je třeba vést evidenci o příjmech a pohledávkách vzniklých v souvislosti s pronájmem.

Skutečné výdaje – co je třeba evidovat a které to jsou?

Je třeba vést časovou evidenci jednotlivých výdajů. V případě, že byt odepisujete musíte vést evidenci hmotného majetku, evidenci o tvorvě a použítí rezervy na opravy hmotného majetku (pokud je tvořena), evidenci o pohledávkách a závazcích ve zdaňovacím období, ve kterém dochází k ukončení pronájmu, a mzdové listy, pokud jsou vypláceny mzdy.

Pokud je nemovitost ve společném jmění manželů – kdo podává daňové přiznání k dani z příjmu?

Lze si vybrat, který z manželů bude podávat daňové přiznání za pronajímanou nemovitost. Pokud pronajímáte více nemovitostí – musí podávat daňové přiznání vždy jen jeden z manželů (nelze tedy si nemovitosti rozdělit).

Byt jsem obdržel darem – mohu jej odepisovat?

Pokud byl darovaný předmět osvobozen od daně, pak nelze byt odepisovat.

Jsem výlučným vlastníkem nemovitosti může podat daňové přiznání k dani z příjmu manželka?

Ne, pokud vlastníte nemovitost pouze vy a není tak v SJM musí podat přiznání vlastník nemovitosti.

Slyšel jsem, že lze v rámci skutečných výdajů si uplatnit i odpočet na osobní automobil?

Ano je to možné. Osobní automobil musí být ve vlastnictví majitele nemovitosti. Lze si odečíst až 5000,- Kč měsíčně, ale v případě, že automobil je používán i k osobním výdajům je  tato částka krácena na 80%, tedy odpočet je zpravidla ve výši 4000,- Kč za měsíc.

Platí se z pronájmu bytu sociální a zdravotní pojištění?

Ne, neplatí, pokud byt pronajímáte jako fyzická osoba a zdańujete dle §9 a nikoliv jako podnikatelský subjekt dle §7.

Mám několik nemovitostí (4), mohu u dvou z nich uplatnit skutečné výdaje (zejména odpisy) a u dalších dvou paušální výdaje ve výši 30 %?

Ne, musíte si vybrat, kterou metodu zvolíte u všech bytových jednotek. Tzn. buď u všech 4 budete uplatňovat paušální výdaje nebo skutečné výdaje.

Pronajímám družstevní byt a výdaje uplatňuji paušálem. Mohu si ještě k tomu odečíst nákup vybavení bytu a náklady na malování?

Ne, pokud uplatňujete výdaje paušálem, pak již žádné další náklady (výdaje) uplatnit nelze.

Mohu pronajímat bytové prostory neplátci DPH a nebytové prostory plátci DPH?

Ano možné to je. Jen v případě uplatnění nároku na odpočet DPH (např. při koupi nebo zhodnocení) je třeba vycházet z poměru (koeficientu) mezi příjmy osvobozenými od DPH a příjmy s DPH.

Jsem plátce DPH a pronajímám byt neplátci DPH. Mohu fakturovat s DPH?

Ne, v případě, že pronajímáte byt neplátci, nelze  fakturovat s DPH. Pokud by se byt pronajímal plátci DPH, lze fakturovat s DPH a DPH si uplatňovat.

Vlastním byt, který jsem se rozhodl pronajímat a chtěl bych uplatňovat skutečné výdaje a byt odepisovat. Z jaké budu vycházet ceny?

Z Vaší odpovědi není jasné, jak dlouho byt vlastníte. Pokud byt vlastníte méně než 5 let, vycházíte z kupní ceny bytu, pokud byt vlastníte déle než 5 let, budete vycházet ze znaleckého posudku, který stanoví cenu bytu k datu zahájení pronájmu. Pozemky se neodepisují!

Úroky na nákup bytu na pronájem – jsou uznatelným výdajem?

Ano, jedná se o uznatelné náklady v případě, že své  náklady s pronájmem uvádíte přes skutečně vynaložené výdaje – pozor na splnění určittých povinností (prokázání účelu úvěru, potvrzení od banky apod.).

Jaká je sazba daně z převodu nemovitostí?

4 % z prodejní ceny nebo odhadní ceny.

Mohu si ve skutečných výdajích uplatnit „sousedskou výpomoc“, když mi kamarád pomohl s vymalováním a vyklizením bytu?

Ano, máte asi na mysli tzv. příležitostnou činnost, kterou lze uplatnit až do výše 20.000,- Kč. Tato činnost však nesmí být předmětem podnikání vašeho přítele.

Kdo platí daň z převodu nemovitostí?

Prodávající nejen platí, ale i přiznává a kupující je ručitel není-li ve smlouvě uvedeno jinak (od r. 2014).

Platí se daň z příjmu při prodeji darovaného bytu?

Ano, pokud jste byt vlastnila méně než 5 let (nebo zde měla bydliště méně než 2 roky).

Mohu si do uznatelných výdajů při pronájmu dát i náklady na vybavení bytu?

Ano, pokud uplatňujete odpočet přes skutečné výdaje a výdaje slouží prokazatelně k udržení a dosažení příjmů (tedy nájmu).

Jako právnická osoba prodáváme nemovitost, kterou vlastníme od r. 1998. Odvádí se z prodeje DPH?

Prodej je osvobozen od DPH.

Zapomněl jsem podat přiznání k dani z nemovitostí a tudíž i zaplatit. Co mám dělat?

Určitě byste se měl dostavit na příslušný FÚ, pod který spadá vaše nemovitost a podat dodatečné daňové přiznání. Z vaší otázky nevyplývá, jak dlouho jste v prodlevě. Obecně může správce daně vyměřit daň z nemovitostí za 3 roky pozadu. Pokuta za nepodání  daňového přiznání se pohybuje okolo 500 Kč.

Jaká je sazba na odpis bytu?

1,4 % v prvním roce pronájmu a 3,4 % v dalších letech při rovnoměrném odpisu. Lze však využít i zrychlených odpisů, ale nelze libovolně měnit různé způsoby odpisů u jedné nemovitosti.

Jaký je rozdíl mezi §9 a  §7 při pronájmu bytu?

§7 – byt je součástí obchodního majetku, z příjmů z nájmu je třeba odvádět ZP a SP, v případě budoucího prodeje příjmy podléhají zdanění.

§9 – byt není součástí OM, neodvádí se ZP a SP, příjem z prodeje (po 5 letech) nepodléhá zdanění.

Mohu si jako FO vybrat, podle jakého § budu zdaňovat pronájem svého bytu v DPFO?

Ne, pokud nepodnikáte – budete postupovat dle § 9, což je dle našeho názoru zpravidla i výhodnější.

Byt pronajímám musím nadále platit koncesionářské poplatky (TV a radio)

Ze zákona musí televizní poplatky platit každý vlastník televizního přijímače nebo jeho uživatel, pokud televizi užívá déle než 30 dní. V případě podnájmu platí podnájemník, pokud se jedná o jeho televizor. Jestliže je ale televizor součástí pronájmu a poplatek je zahrnut do nájemní smlouvy, pak se k poplatku přihlašuje a platí jej majitel bytu

Ceník

Cena za naše služby se stanovuje individuálně dle rozsahu požadovaných služeb.

Obecně si však účtujeme 1/10 - 1/12 z každého úspěšně vybraného nájmu.